ZES Unica 2026: credito d'imposta fino al 70% per chi investe nel Mezzogiorno

La ZES Unica è il credito d'imposta più potente per chi investe in beni strumentali e immobili nelle 10 regioni del Sud Italia (otto del Mezzogiorno + aree assistite di Marche e Umbria dal 2025). La Legge di Bilancio 2026 ha prorogato la misura fino al 31 dicembre 2028, con dotazione di 2,3 miliardi per il 2026, 1 miliardo per il 2027 e 750 milioni per il 2028 (totale circa 4 miliardi). Le aliquote variano dal 15% al 70% in base a regione e dimensione d'impresa, con maggiorazioni per Taranto e Sulcis. Investimento minimo 200.000 €, tetto 100 milioni per progetto. La finestra di prenotazione 2026 è dal 31 marzo al 30 maggio 2026; comunicazione integrativa obbligatoria tra il 3 e il 17 gennaio 2027 a pena di decadenza. Attenzione: l'aliquota teorica viene rideterminata se le richieste superano il plafond (nel 2025 il coefficiente di fruizione è stato del 60,3811%).

> ⚠️ Aggiornamento maggio 2026: questa guida riflette le novità della L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026), del DL 38/2026 e del provvedimento Agenzia delle Entrate n. 3882 del 30 gennaio 2026. Per la scheda operativa sintetica vedi ZES Unica – credito d'imposta 2026.

Cosa è la ZES Unica e perché è la misura strategica per il Sud nel 2026

La ZES Unica (Zona Economica Speciale Unica per il Mezzogiorno) è stata istituita dal DL 124/2023 (convertito nella L. 162/2023, "Decreto Sud") a partire dal 1° gennaio 2024, in sostituzione delle precedenti otto ZES regionali frammentate. L'obiettivo è creare un regime unitario di credito d'imposta per gli investimenti produttivi nel Sud, abbinato a semplificazioni amministrative gestite tramite lo Sportello Unico Digitale (SUD ZES) e l'Autorizzazione Unica.

A differenza di altre agevolazioni (come la fu Transizione 5.0), il credito ZES è:

• Automatico: nessuna graduatoria di merito, conta solo il rispetto dei requisiti
• Compensabile direttamente in F24 (codice tributo 7034), riducendo IRES, IRPEF, IRAP, IVA e contributi INPS/INAIL
• Cumulabile con la maggior parte degli altri incentivi (Iperammortamento, Nuova Sabatini, bandi regionali), entro i limiti europei sugli aiuti di Stato

Per orientarti tra le diverse forme di agevolazione (credito, fondo perduto, voucher), leggi Fondo perduto vs credito d'imposta: cosa scegliere e il quadro completo dei Crediti d'imposta imprese 2026: guida completa.

Le 10 regioni della ZES Unica nel 2026

Inizialmente la ZES Unica comprendeva 8 regioni del Mezzogiorno. La L. 171/2025 (novembre 2025) ha esteso il perimetro alle aree colpite dal sisma 2016-2017 in Marche e Umbria, equiparate alle altre regioni ZES con aliquote inferiori. La L. 199/2025 ha poi confermato il triennio 2026-2028.

Le 10 regioni sono divise in tre fasce di intensità di aiuto, definite dalla Carta degli Aiuti a finalità regionale 2022-2027 approvata dalla Commissione UE:

• Fascia 1 (intensità massima): Calabria, Campania, Puglia, Sicilia
• Fascia 2 (intensità intermedia): Basilicata, Molise, Sardegna
• Fascia 3 (intensità ridotta): Abruzzo + aree assistite di Marche e Umbria
• Aree Just Transition Fund (maggiorazione +10pp): Taranto (Puglia) e Sulcis (Sardegna)

Attenzione: non tutte le aree delle regioni ammesse sono automaticamente "zona assistita". Alcuni centri urbani hanno intensità di aiuto inferiore o nulla rispetto alle aree industriali e interne, in base alle mappe degli aiuti regionali. Verifica sempre il comune specifico prima di pianificare l'investimento. Per esplorare i bandi di ciascuna regione vedi Puglia, Campania, Sicilia, Calabria, Basilicata, Molise, Sardegna, Abruzzo, Marche e Umbria.

Aliquote ZES Unica 2026 per regione e dimensione d'impresa

Le aliquote sono teoriche (massimali ex Carta degli Aiuti 2022-2027): la percentuale effettivamente fruibile dipende dal rapporto tra le risorse disponibili e il totale delle richieste presentate.

Aree	Piccole imprese	Medie imprese	Grandi imprese
Calabria, Campania, Puglia, Sicilia	60%	50%	40%
Basilicata, Molise, Sardegna	50%	40%	30%
Abruzzo, ZES Sisma (Marche/Umbria)	35%	25%	15%
Taranto, Sulcis (JTF, +10pp)	70%	60%	50%

Definizioni UE delle dimensioni di impresa (Raccomandazione 2003/361/CE):

• Piccola impresa: < 50 dipendenti e fatturato ≤ 10 milioni € (o totale di bilancio ≤ 10 mln)
• Media impresa: < 250 dipendenti e fatturato ≤ 50 milioni € (o totale di bilancio ≤ 43 mln)
• Grande impresa: tutti gli altri

Riproporzionamento storico delle aliquote (la percentuale effettiva quando il plafond viene saturato):

• 2024: coefficiente di fruizione 17,67% (un'impresa con aliquota teorica 60% ha ricevuto effettivamente circa 10,6%)
• 2025: coefficiente 60,3811% (Provv. AdE n. 570046/2025)
• 2026: sarà comunicato dopo la chiusura della finestra di prenotazione (31 marzo - 30 maggio 2026), in base al rapporto tra le richieste e i 2,3 miliardi disponibili

Per esempi numerici concreti su come calcolare il credito d'imposta, vedi Calcolo credito d'imposta beni 4.0: esempi pratici (la logica di calcolo è analoga).

Investimenti ammissibili e soglie

Investimento minimo per progetto: 200.000 € Tetto massimo per progetto: 100 milioni di €

Sono agevolabili gli investimenti facenti parte di un progetto di investimento iniziale ai sensi dell'art. 2 punti 49-51 del Reg. UE 651/2014:

• Macchinari, impianti e attrezzature varie nuovi di fabbrica destinati a strutture produttive nuove o esistenti nella ZES Unica
• Beni immateriali strumentali (software, licenze)
• Terreni funzionali al progetto
• Immobili strumentali (acquisto, realizzazione, ampliamento), anche se già utilizzati dal dante causa
• Investimenti in locazione finanziaria (si assume il costo sostenuto dal locatore, escluse spese di manutenzione)

Vincolo immobiliare: il valore di terreni + immobili non può superare il 50% dell'investimento agevolato complessivo.

Settori esclusi: industria siderurgica, carbonifera, costruzione navale, fibre sintetiche, trasporti e infrastrutture connesse, produzione e distribuzione di energia ed infrastrutture energetiche, banda larga, settore creditizio, finanziario e assicurativo.

Settore primario: l'Agenzia delle Entrate (Risp. n. 25/2026) ha chiarito che il credito spetta anche a imprese agricole, della pesca e dell'acquacoltura che determinano il reddito su base catastale o in regime di contabilità semplificata, purché rispettino i requisiti produttivi. Per il comparto agroalimentare vedi anche la sezione bandi settore agroalimentare.

Procedura 2026: doppia comunicazione obbligatoria

La procedura è cambiata rispetto al 2024-2025: ora sono richieste due comunicazioni all'Agenzia delle Entrate, una preventiva e una integrativa.

Fase 1: Comunicazione preventiva (31 marzo - 30 maggio 2026)

Trasmissione telematica del modello approvato con Provvedimento AdE n. 3882 del 30 gennaio 2026, contenente:

• Spese ammissibili sostenute dal 1° gennaio 2026 alla data della comunicazione
• Spese che si prevede di sostenere entro il 31 dicembre 2026
• Localizzazione della struttura produttiva
• Codice Unico di Progetto (CUP) richiesto prima della sottoscrizione dei contratti

Fase 2: Realizzazione dell'investimento (entro il 31/12/2026)

I beni devono essere acquisiti e i pagamenti effettuati con bonifici tracciati riportanti il CUP in causale.

Fase 3: Comunicazione integrativa (3 - 17 gennaio 2027)

Termine perentorio a pena di decadenza. Va trasmessa attestando l'avvenuta realizzazione degli investimenti dichiarati nella comunicazione preventiva. Richiede l'allegazione della certificazione del revisore legale dei conti che attesti l'effettivo sostenimento delle spese e la loro corrispondenza alla documentazione contabile.

Fase 4: Fruizione in compensazione F24

A seguito della validazione AdE, il credito è utilizzabile in compensazione tramite F24 con codice tributo 7034. Non c'è un limite annuo di compensazione: l'intero credito può essere fruito nell'anno o dilazionato negli esercizi successivi a scelta dell'impresa.

Per non perdere altre scadenze rilevanti, monitora la pagina Scadenze bandi attivi e per evitare errori comuni in fase di domanda leggi I 7 errori da evitare in una domanda di bando vincente.

Tre aspetti che il vecchio testo della misura non chiariva (e che devi conoscere)

1. Il credito ZES è tassabile IRES e IRAP

A differenza di altri crediti d'imposta (come quello R&S o Transizione 4.0/5.0, che non concorrono al reddito), il credito ZES Unica concorre alla formazione del reddito imponibile come "contributo in conto impianti" (o conto esercizio per investimenti in leasing). È quindi soggetto a IRES e IRAP. L'Agenzia delle Entrate lo ha confermato applicando lo stesso orientamento già seguito per il credito Mezzogiorno ex L. 208/2015. La contabilizzazione avviene secondo OIC 16: il contributo riduce il costo del bene (con minori ammortamenti deducibili) oppure viene risconfrontato lungo la vita utile del bene tramite quote di risconto passivo.

Impatto pratico: il beneficio netto è inferiore all'aliquota nominale di circa il 24-28% (IRES + IRAP), riducendo per esempio un credito teorico del 60% a un beneficio effettivo netto vicino al 43-46% per una piccola impresa. La pianificazione con il commercialista è essenziale.

2. L'aliquota effettiva può essere molto inferiore a quella teorica

Come visto, nel 2024 il coefficiente di fruizione è stato del 17,67%. Significa che un'impresa che si aspettava un credito del 60% ne ha ricevuto effettivamente solo il 10,6%. Nel 2025 la situazione è migliorata (60,38%) grazie a una migliore calibratura delle risorse. Per il 2026 il dato sarà noto solo dopo il 30 maggio 2026, alla chiusura della finestra.

Strategia raccomandata: presentare la comunicazione il prima possibile nella finestra aperta, monitorare l'andamento delle prenotazioni (l'AdE pubblica statistiche periodiche) e valutare investimenti aggiuntivi solo se il coefficiente effettivo lo giustifica.

3. Vincolo di mantenimento e cause di decadenza

I beni agevolati devono:

• Entrare in funzione entro il secondo periodo d'imposta successivo a quello di acquisizione (altrimenti il credito viene rideterminato escludendo i beni non operativi)
• Restare destinati alla struttura produttiva nella ZES Unica per almeno 5 anni (3 anni per le PMI secondo il GBER europeo, sebbene la norma italiana non lo richiami esplicitamente)

Cause di decadenza totale o parziale: dismissione, cessione a terzi, destinazione a finalità estranee all'esercizio dell'impresa, trasferimento del bene fuori dalla ZES Unica entro il quinto periodo d'imposta successivo all'entrata in funzione. La revoca comporta l'obbligo di restituzione del credito indebitamente fruito maggiorato di interessi.

Cumulo: come la ZES Unica si combina con gli altri incentivi 2026

La ZES Unica è cumulabile con la maggior parte degli incentivi nazionali e regionali, purché il cumulo non porti al superamento dell'intensità massima di aiuto prevista dalla Carta degli Aiuti 2022-2027 per la zona di riferimento.

Cumuli possibili (e perché convengono)

• ZES Unica + Iperammortamento 2026-2028: sì, cumulabili. L'Iperammortamento, in vigore dal 1° gennaio 2026, è una deduzione fiscale che si applica alle quote di ammortamento. La somma dei due strumenti su una PMI del Mezzogiorno può abbattere il costo netto di un investimento 4.0 di oltre il 70%
• ZES Unica + Nuova Sabatini: sì, cumulabili. La Sabatini fornisce il contributo in conto interessi su finanziamenti bancari per beni strumentali. Combinata con ZES Unica, riduce ulteriormente il costo del capitale. Approfondimento: Nuova Sabatini: come funziona e quanto risparmi davvero
• ZES Unica + Credito d'imposta beni strumentali 4.0: cumulabile in quanto misura "di carattere generale" (Agenzia delle Entrate ha confermato). Tuttavia il credito 4.0 è in fase di superamento dall'Iperammortamento 2026
• ZES Unica + Smart&Start Italia: cumulabile, particolarmente conveniente per startup innovative al Sud
• ZES Unica + Bonus assunzioni ZES: cumulabile, il bonus assunzioni opera su contributi previdenziali ed è un canale separato rispetto al credito d'imposta sugli investimenti
• ZES Unica + bandi regionali: generalmente cumulabili, da verificare bando per bando

Cumuli vietati o limitati

• Vecchio Credito d'imposta Mezzogiorno (L. 208/2015): assorbito dalla ZES Unica dal 1° gennaio 2024, non cumulabile
• Maggiorazione 14,6189% prevista per le imprese che hanno trasmesso comunicazione integrativa tra il 18/11 e il 2/12/2025: la L. 199/2025 mantiene il divieto di cumulo con il credito Transizione 5.0 sugli stessi investimenti. In sostanza, chi vuole beneficiare di questa specifica maggiorazione non deve aver fruito del credito T5.0 sugli stessi beni
• ZES Unica + Transizione 5.0 in generale: la L. 207/2024 (Bilancio 2025) ha ammesso il cumulo a condizione che non si superi il costo sostenuto; per i dettagli sull'attuale stato della T5.0 vedi Transizione 5.0: guida completa 2026 e Piano Transizione 5.0

Per orientarti in modo più strutturato leggi Bandi vs voucher vs credito d'imposta: il glossario.

Errori comuni che fanno perdere il credito

In base alle revoche più frequenti rilevate dall'Agenzia delle Entrate sui primi due anni di operatività:

1. CUP mancante o non presente in causale dei bonifici: è la causa di rigetto più diffusa. Va richiesto prima della firma del contratto, non dopo
2. Beni non strumentali o non nuovi: macchinari usati e beni non funzionali all'attività produttiva sono esclusi
3. Investimento sotto soglia: sotto i 200.000 € per progetto la pratica viene respinta
4. Comunicazione integrativa mancata o tardiva (3-17 gennaio 2027): decadenza automatica
5. Vincolo immobiliare violato: terreni + immobili oltre il 50% dell'investimento
6. Trasferimento del bene fuori dalla ZES entro il quinquennio: revoca con interessi
7. Settore escluso non verificato: alcune attività di trasporto, energia, banda larga sono fuori
8. Certificazione del revisore mancante o difforme: obbligatoria per la fase 2 ed è una sezione spesso sottovalutata nei tempi di preparazione

Strategia di accesso: come massimizzare il beneficio

Per imprese che pianificano investimenti significativi al Sud nel 2026:

1. Verifica preliminare: localizzazione (comune mappato in zona assistita?), dimensione UE dell'impresa, assenza di condizioni "impresa in difficoltà" ai sensi del GBER
2. Quantifica l'investimento: minimo 200.000 €, ripartizione beni mobili/immobili nel rispetto del 50%
3. Richiedi il CUP prima di firmare i contratti di acquisto/leasing
4. Mappa i cumuli convenienti: combina con Iperammortamento per i beni 4.0, con Nuova Sabatini per il finanziamento bancario, con bandi regionali per spese complementari
5. Presenta la comunicazione preventiva il prima possibile (dal 31 marzo 2026) per posizionarsi favorevolmente in caso di riparto
6. Realizza gli investimenti entro il 31 dicembre 2026 con tracciabilità completa
7. Non saltare la comunicazione integrativa di gennaio 2027: è perentoria, niente integrativa = niente credito
8. Pianifica fiscalmente l'impatto IRES/IRAP con il commercialista (memorando: il credito è tassabile)

Misure complementari da considerare

Se sei un'impresa del Mezzogiorno, oltre alla ZES Unica considera:

• Bonus assunzioni ZES 2026: esonero contributivo per nuove assunzioni a tempo indeterminato nel Sud
• Decontribuzione Sud 2026: approfondimento Decontribuzione Sud 2026
• Resto al Sud 2.0: per giovani imprenditori e nuove iniziative — guida Resto al Sud 2.0: requisiti e importi
• Smart&Start Italia: finanziamenti agevolati per startup innovative — guida Smart&Start Italia
• Macchinari Innovativi Mezzogiorno e Sviluppo competenze PMI Mezzogiorno
• Avviso pubblico finanziamento investimenti ZES

Per una panoramica completa: Bandi Mezzogiorno 2026: ZES, Resto al Sud e sviluppo competenze.

FAQ aggiornata 2026

D: Quali sono le scadenze esatte per il credito ZES 2026? R: Tre date chiave: 31 marzo - 30 maggio 2026 per la comunicazione preventiva all'AdE; 31 dicembre 2026 termine ultimo per realizzare gli investimenti dichiarati; 3 - 17 gennaio 2027 per la comunicazione integrativa (perentoria, pena decadenza).

D: L'aliquota teorica è quella che ricevo effettivamente? R: No. Le aliquote teoriche (15-70%) sono i massimali ex Carta degli Aiuti UE. La percentuale effettivamente fruibile dipende dal rapporto plafond/richieste. Nel 2024 è stata del 17,67% e nel 2025 del 60,3811%. Per il 2026 sarà nota dopo il 30 maggio 2026. Pianifica prudenzialmente.

D: Il credito ZES è tassabile? R: Sì. A differenza dei crediti Transizione 4.0/5.0 (che non concorrevano al reddito), il credito ZES è un contributo in conto impianti tassabile ai fini IRES e IRAP. Il beneficio netto si riduce di circa 24-28 punti percentuali rispetto all'aliquota nominale. Confermato da Agenzia delle Entrate per società OIC adopter e tutte le forme societarie.

D: Quali aree esattamente in Marche e Umbria sono incluse? R: Solo le aree assistite mappate dalla Carta degli Aiuti a finalità regionale 2022-2027, corrispondenti ai comuni colpiti dal sisma 2016-2017. Non tutte le Marche e tutta l'Umbria. La L. 171/2025 e i decreti attuativi definiscono l'elenco preciso dei comuni ammessi. Le aliquote sono equiparate a quelle dell'Abruzzo (35/25/15%).

D: Il credito ZES Unica è rimborsabile in caso di incapienza fiscale? R: No, è utilizzabile esclusivamente in compensazione tramite F24. Se l'impresa non ha sufficienti versamenti su cui compensare in un anno, può dilazionare la fruizione negli esercizi successivi senza limite annuo, ma non c'è rimborso in denaro.

D: Posso cumulare ZES Unica e Iperammortamento 2026? R: Sì. La cumulabilità è una delle leve più potenti del 2026: l'Iperammortamento (deduzione fiscale 2026-2028) si applica alle quote di ammortamento dei beni 4.0, la ZES Unica al costo dell'investimento. Per una piccola impresa in Calabria/Campania/Puglia/Sicilia che acquisti macchinari 4.0, il vantaggio combinato netto può superare il 70%.

D: Cosa succede se il bene viene rivenduto prima dei 5 anni? R: Se i beni sono dismessi, ceduti a terzi, destinati a finalità estranee o trasferiti fuori dalla ZES entro il quinto periodo d'imposta successivo all'entrata in funzione, il credito è revocato proporzionalmente e l'impresa deve restituire l'importo indebitamente fruito maggiorato degli interessi.

D: Le imprese agricole possono accedere? R: Sì. Con Risposta n. 25/2026 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il credito spetta anche a imprese agricole, della pesca e dell'acquacoltura, anche se determinano il reddito su base catastale o in contabilità semplificata. Devono però rispettare i requisiti generali (settori non esclusi, beni strumentali nuovi, soglia 200.000 €).

D: Cosa fa la differenza tra ZES Unica e ZLS (Zone Logistiche Semplificate)? R: La ZLS è una misura analoga ma riservata ad aree portuali e logistiche di alcune regioni del Centro-Nord (es. Liguria, Veneto, Emilia-Romagna). Le ZLS hanno una disciplina parallela con un proprio credito d'imposta. Per il 2025 il coefficiente di fruizione ZLS è stato del 100% (mentre la ZES Unica è stata al 60,38%). Per la logistica vedi anche la sezione bandi settore logistica.

D: Quanto velocemente arriva il beneficio? R: Una volta validata la comunicazione integrativa di gennaio 2027, il credito è immediatamente utilizzabile in F24. Per investimenti già completati e pagati nel 2026, il vantaggio fiscale si materializza già nel primo trimestre 2027 sulle scadenze fiscali ordinarie (IRES saldo, IVA, contributi).

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Oppure consulta gli approfondimenti correlati:

• ZES Unica – credito d'imposta 2026 (scheda misura)
• Bandi Mezzogiorno 2026: ZES, Resto al Sud, sviluppo competenze
• Iperammortamento 2026–2028: la guida completa
• Crediti d'imposta imprese 2026: guida completa
• Transizione 5.0: guida completa 2026
• Decontribuzione Sud 2026: l'esonero contributivo per le imprese
• Resto al Sud 2.0: requisiti e importi 2026
• Nuova Sabatini: come funziona e quanto risparmi davvero
• Bandi e incentivi PMI 2026: guida completa
• Scadenze bandi attivi

Fonti e riferimenti normativi

• Art. 16 DL 124/2023 convertito in L. 162/2023 (Decreto Sud) — istituzione ZES Unica e credito d'imposta
• DM 17 maggio 2024 — decreto attuativo del credito d'imposta ZES Unica
• L. 207/2024 (Bilancio 2025), commi 485-491 — proroga 2025 e ampliamento cumulabilità
• L. 171/2025 — estensione a Marche e Umbria (aree sisma)
• L. 199/2025 (Bilancio 2026), art. 1 commi 439 e ss. — proroga triennio 2026-2028, dotazione 4 mld
• Provvedimento AdE n. 3882 del 30 gennaio 2026 — modelli di comunicazione 2026
• Provvedimento AdE n. 305765/2024 — coefficiente di fruizione 2024 (17,67%)
• Provvedimento AdE n. 570046/2025 — coefficiente di fruizione 2025 (60,3811%)
• Risposta AdE n. 25/2026 — applicabilità al settore primario
• Carta degli Aiuti a finalità regionale 2022-2027 (Commissione UE)
• Risoluzioni AdE 100/E/2002 e 241/E/2002, Circolare 34/E/2016 — natura fiscale del contributo